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2021-04-05
Desde el inicio del estado de alarma en España a causa del covid-19, son muchos los cambios legislativos con novedades que afectan a los arrendamientos. Se trata de medidas temporales que van desde la reducción de la renta en hasta un 50%, hasta moratorias de aplazamiento de pago de renta, entre otras medidas, que afectan especialmente a los grandes tenedores. Esta figura, los cambios en los arrendamientos urbanos, las nuevas medidas contra los okupas y a quiénes afectan estas novedades han sido tratados en el webinar, organizado por la Cambra de Comerç de Barcelona, en el que han participado Adalberto Guerrero, socio fundador de Círculo Legal Barcelona, y Arantxa Goenaga, socia del mismo despacho. Respecto a los arrendamientos, Arantxa Goenaga incidió en si tenemos la misma regulación para un propietario que es un particular, o bien si es una sociedad; y dentro de las sociedades, la gran pregunta es quiénes son los grandes tenedores. También comenta que las nuevas legislaciones suscitan muchas dudas, como qué hacer si una propiedad es de varias personas y ¿qué pasa en las propiedades verticales? ¿Qué consideramos como grandes tenedores? La socia de Círculo Legal Barcelona destaca que establecer una definición de gran tenedor es complicado porque cada Comunidad Autónoma lo entiende de forma diferente, con regulaciones y aplicaciones distintas. Señala que la definición estatal, en este caso, establecida en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, entiende como gran tenedor a “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2”. En Cataluña, la definición abarca a entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil y personas jurídicas que sean titulares de más de 15 viviendas dentro del territorio español, con algunas excepciones. Mientras que también destacó el caso de las Islas Baleares, donde la figura del gran tenedor es diferente. “Se consideran grandes tenedores de vivienda las personas físicas o jurídicas que, por sí mismas, de manera directa, o indirectamente a través de la participación en otras sociedades o grupos de sociedades de las que tengan el control efectivo, disponen de diez o más viviendas, en el ámbito de las Illes Balears, en régimen de propiedad, alquiler, usufructo o cualquier otro derecho que los faculte para ceder su uso, y que tengan como actividad económica la promoción inmobiliaria, la intermediación, la gestión, la inversión, la compraventa, el alquiler o la financiación de viviendas”. Grandes tenedores y okupas En este estado alarma uno de los cambios más destacados ha sido el que afecta a los juicios contra la ocupación. Esto supone la suspensión o paralización de los juicios contra okupas de viviendas de grandes tenedores mientras dura el estado de alarma, es decir hasta el 9 de mayo de 2021, según establece el Real Decreto sobre ello. “Los pequeños propietarios no se verán afectados, pero los grandes tenedores podrán ver el inmueble ocupado por personas que las habitan sin título y se encuentren en situación de vulnerabilidad económica”, analiza Goenaga. La experta aconseja que, si debe iniciarse un trámite judicial para hacer trámite a este problema, empecemos ya, porque a partir del 9 de mayo habrá una saturación de denuncias. En este caso es el juez quien determina la situación de ocupación en base a una situación de extrema necesidad y las circunstancias relativas a la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para una alternativa habitacional que garantice su derecho a una vivienda digna. “Los okupas deben demostrar que no tiene otra vivienda, que están en una situación de vulnerabilidad económica, y servicios sociales deben garantizarle una vivienda”. La experta comenta que todo ello está sujeto a excepciones, “cuando alguien entra en un inmueble yo creo que siempre hay un delito, pero el legislador piensa que no”. No en vano, esta medida ha causado mucha polémica. Así lo reconoce la socia del despacho Círculo Legal Barcelona, “pues parece legitimar las ocupaciones, pero cabe destacar que se trata de una medida temporal y que, además, no afecta a todos los propietarios”. ¿Se pueden aplazar o fraccionar las rentas de arrendamiento? En las diferentes leyes surgidas por el estado de alarma en España se contempla poder aplazar o fraccionar las rentas de un arrendamiento. Así, siempre que haya dificultades económicas, provocadas por un ERTE, pérdida de trabajo, reducción de la facturación y diversas circunstancias provocadas por la situación actual de pandemia, los arrendatarios podrán, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto, 2 de abril de 2020, solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, “siempre que no se haya acordado entre las partes con anterioridad un aplazamiento o una condonación total o parcial”, según la profesional. Para los arrendadores que son grandes tenedores, si no hay acuerdo en el plazo de siete días laborables, deben comunicar su decisión de reducción del 50% de la renta mientras dure el estado de alarma y mensualidades siguientes, hasta un plazo máximo de cuatro meses, “o bien pueden optar por una moratoria del pago durante este estado y meses siguientes, que se prorroga mes a mes de forma independiente y durante un plazo máximo de cuatro meses”. La experta explicó que el fraccionamiento se puede hacer hasta tres años sin intereses, pero siempre mientras se encuentre vigente el contrato. Lo que está claro es que hay que aportar la documentación necesaria conforme hay un problema económico, esto debe probarse, “pues si no lo demuestran es algo que no está claro y que te hace sospechar”.
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2021-03-26
La estabilización de las rentas podría producirse a partir de verano, en función de la evolución del covid y las novedades regulatorias El mercado el alquiler ha empezado el año con más caídas de precios. Según los datos de idealista, en febrero las rentas cayeron un 0,9% en el conjunto de España frente al primer mes del año. Un descenso que se aceleró en las principales ciudades del país. En Madrid y Barcelona, por ejemplo, las rentas se han reducido a doble dígito desde el récord que alcanzaron el pasado mes de mayo. ¿Y qué podemos esperar de cara a los próximos meses? La mayoría de los expertos apuestan porque se mantenga la tendencia a la baja actual, con descensos moderados al menos durante la primera mitad de año. Según explica Alberto Alcázar, director de los programas Innovación en el Sector Inmobiliario y Gestión Patrimonial de Activos Inmobiliarios de Executive Education de IE University, “la oferta de viviendas en alquiler ha aumentado considerablemente, mientras que la demanda ha caído de forma generalizada. Las rentas han sufrido un descenso superior al precio de venta, fundamentalmente en la costa y en las principales ciudades. Para 2021 se espera que el descenso continúe y que sea superior al del precio de la vivienda usada durante el primer semestre del año”. En esa misma línea, Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB) y analista inmobiliario, recuerda que “estamos ante el mayor exceso de oferta desde la llegada de la democracia. El precio cae a plomo, aunque no se refleja en las estadísticas debido a una parte sustancial de las rebajas se hacen en la negociación y porque la entrada en el mercado de alquiler convencional de las viviendas de uso turístico y de arrendamiento de temporada hacen subir el precio medio”. Su pronóstico es que el precio del alquiler caerá un 6% en 2021 y que siga a la baja en 2022, cuando podría retroceder otro 4%. A pesar de la dificultad de hacer previsiones en una situación tan volatil y de incertidumbre como la actual, idealista también ve probable que la tendencia en el ajuste de los precios se mantenga en las principales capitales hasta que se diluya el stock.  En cuanto a qué tipo de inmuebles o localizaciones podrían sufrir los mayores ajustes, Mikel Echavarren, CEO de la consultora Colliers, cree que los que más se van a abaratar son “los alquileres de pisos grandes y que se mantendrán razonablemente estables los pisos de una y dos habitaciones, con ligeras bajadas”. Por su parte, Sandra Daza, directora general de Gesvalt, insiste en que este año se mantendrá la tendencia del año pasado, con bajadas moderadas del precio del alquiler, y aclara que, “al igual que con los precios de venta, los descensos serán menos pronunciados en las zonas más demandadas, que suelen contar con un menor volumen de oferta disponible”. Y precisamente estas áreas “serán las que lideren la recuperación, con ascensos mucho más rápidos que en el resto de España”, añade. Su teoría la comparte el Alcázar, quien recalca que la recuperación del mercado del alquiler será más rápida que la del mercado de compraventa. ¿Y cuándo podría producirse una estabilización de los precios? Al igual que sucede en el campo macroeconómico, los expertos vinculan cualquier mejora a la evolución de la vacunación masiva de la población y el control de los contagios de covid-19. Tras un primer semestre perdido, la remontada podría iniciarse en la segunda mitad de año para coger velocidad a lo largo del próximo ejercicio. De momento, 2022 se perfila para muchos expertos como el año de la posible vuelta a los niveles previos al coronavirus. En este sentido, Daniel Cuervo, director general de la patronal de los constructores (APCE), sostiene que “una vez volvamos a una situación precovid, los precios se estabilizarán e iniciarán una tendencia al alza en los principales mercados debido a que sigue existiendo una escasez de oferta importante. Aquella oferta que se distinga por ofrecer al mercado un producto que se ajuste a las nuevas necesidades generadas por la pandemia tendrán un incremento de precio debido a que no tendrá competencia. No obstante, hay que tener en cuenta que las subidas no serán de forma inmediata a la recuperación, por los plazos que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de cincos años o siete años”. Por su parte, Gregorio Izquierdo, director general del Instituto de Estudios Económicos (IEE), también pone sobre la mesa la presión al alza que podrían ejercer en el mercado los cambios regulatorios que se avecinan, como por ejemplo de qué manera el Gobierno va a controlar el mercado del alquiler. “El arrendamiento tiende a tener a corto plazo mayores variaciones de precios que la compraventa, tal y como hemos visto en 2020, ante la contracción de la demanda por la menor movilidad. A medio y largo plazo, la inseguridad jurídica resultante de algunos cambios regulatorios anunciados puede suponer una contracción significativa de la oferta que inevitablemente desembocará en mayores precios”, aclara Izquierdo. Unos buenos fundamentales y una demanda al alza A pesar de la caída de los precios, los expertos reconocen que los fundamentales inmobiliarios siguen siendo positivos y que la demanda de vivienda para alquilar seguirá siendo elevada. Según Juan Pablo Vera, CEO de Testa, “lo que estamos viendo es un ajuste en el mercado que tiene sentido daba la situación económica, pero claramente sigue habiendo una parte de la población que requiere y quiere alquilar vivienda. Las perspectivas que tenemos son de un optimismo contenido. Entendemos que va a haber un primer semestre complicado, pero en términos de demanda, de actividad y de estabilización de precios somos positivos y esperamos una recuperación a partir de verano”. Entre los principales factores que impulsarán el alquiler por parte de la demanda están, por ejemplo, las dificultades que tendrán muchos hogares para conseguir una hipoteca para comprar una vivienda, y cuya única opción será vivir en régimen de arrendamiento. Aunque también destacan otros motores como la creciente movilidad y flexibilidad laboral, y los nuevos hábitos de consumo de los jóvenes, más acostumbrados a la fórmula de pago por uso que a la compra de un bien o servicio. José García Montalvo, profesor de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, también cree que “la demanda de vivienda va a seguir muy fuerte”, y no solo porque las familias tengan problemas para acceder a un préstamo. “Está cambiando la perspectiva de los jóvenes y su forma de acercarse al mercado de la vivienda. Nadie piensa en casarse a los 25 años y tener una casa en propiedad. Es una visión en la que alquilan patinetes, coches… y también viviendas. Puede pasar mucho tiempo hasta que esos jóvenes decidan comprar, por lo que lo lógico y esperable es que España se vaya acercando poco a poco a una proporción de alquiler en el mercado similar al de otros países, siempre y cuando la política económica lo permita”. El IEE también cree que la demanda seguirá siendo muy elevada y que la creciente profesionalización del sector permitirá que los ciclos sean más suaves, lo que permitirá que no haya grandes cambios en los precios. Eso sí, siempre y cuando las regulaciones vayan encaminadas a impulsar la oferta de viviendas para lograr la estabilidad de los precios.
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2021-03-16
A menos de un mes para que arranque la Campaña de la Renta de 2020, es conveniente saber las novedades que trae el IRPF. Una de las de mayor calado es la gestión de la tributación de los expedientes de regulación temporal de empleo (ERTE), con motivo del covid-19.  Los empleados que hayan cobrado la prestación por desempleo por estar en un ERTE deben realizar la declaración. Aquellos trabajadores que se hayan visto afectados por un ERTE y han cobrado del Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE) deben saber que afectos de Hacienda han tenido dos pagadores: la empresa en la que trabajan y el SEPE. Así, existirá la obligación de hacer la declaración de la Renta en las siguientes situaciones: Debe hacer la declaración de la Renta aquel trabajador que haya recibido más de 1.500 euros de importe por parte del SEPE o del resto de pagadores y que la suma total por rendimientos de trabajo sea superior a los 22.000 euros anuales. Por tanto, si queda por debajo de los 22.000 euros anuales el contribuyente no tendrá que presentar la declaración de la Renta. Debe hacer la declaración de la Renta el contribuyente que haya recibido más de 1.500 euros y los rendimientos del trabajo exceden de 14.000 euros.
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